Новости Фонда коллективных инвестиций Metropolitan Property

Начались закрытые продажи в ЖК «11» (Москва, ЦАО, Пресненский район, Звенигородское шоссе, вл. 11).
Объект полностью реализуется компанией KALINKA.
Официальные продажи начнутся в марте 2019 г.
Официальный сайт и рендеры пока на стадии подготовки.
Основная информация о комплексе - в презентации (по запросу).
ЖК «11»:
Две башни 16 и 17 этажей с общим стилобатом.
Общее количество квартир - 90 (включая 2 пентхауса).
Квартиры:
- с премиальной отделкой;
- высота потолков (после чистовой отделки) 3,6 м - 3,8 м (пентхаусы - 4,2 м).
Срок сдачи дома ГК - 4 квартал 2020 г.
Цена: *** руб./кв.м. (доведена до Участников Фонда Metropolitan Property посредством закрытой рассылки).
Цена заявлена в качестве минимально возможной. Фонд найдет возможности снизить данную цену дополнительно.
Участников, заинтересованных в приобретении, просим сообщить о предпочтениях.

Старт закрытых продаж третьей очереди ЖК "Династия" запланирован на конец текущего года. Большого интереса к комплексу нет. Тем не менее, Застройщик даст понимание по ценам и коммерческим условиям для Участников Фонда ближе к старту продаж.

Добрый день! Есть ли у участников фонда интерес к ЖК Westside? По словам менеджеров, продажи начнутся в июне. Могу предположить,что закрытые продажи - где-то за месяц до этого, т.е в мае. Есть ли у вас какая-то инф-я?

Добрый день! Есть ли у участников фонда интерес к ЖК Westside? По словам менеджеров, продажи начнутся в июне. Могу предположить,что закрытые продажи - где-то за месяц до этого, т.е в мае. Есть ли у вас какая-то инф-я?

Да, к ЖК WestSide (Застройщик - ГК "ИНТЕКО") интерес есть. Застройщик еще не определился с организацией закрытых продаж. Тем не менее, в интересах Участников Фонда будет сделано специальное коммерческое предложение. Практика показывает, что предложения ГК "ИНТЕКО" всегда имеют очень умеренный характер.

Да, к ЖК WestSide (Застройщик - ГК "ИНТЕКО") интерес есть. Застройщик еще не определился с организацией закрытых продаж. Тем не менее, в интересах Участников Фонда будет сделано специальное коммерческое предложение. Практика показывает, что предложения ГК "ИНТЕКО" всегда имеют очень умеренный характер.

Большое спасибо! Под "умеренным" Вы имеете в виду маленькие скидки?

Большое спасибо! Под "умеренным" Вы имеете в виду маленькие скидки?

Очень большая и медленная организация, к тому же относящаяся к санируемой финансовой группе и находящаяся в перманентной реструктуризации и оптимизации. Как результат, отсутствие центра принятия решений и ответственности, что ведет в том числе к невозможности предоставлять значимые скидки.

Очень большая и медленная организация, к тому же относящаяся к санируемой финансовой группе и находящаяся в перманентной реструктуризации и оптимизации. Как результат, отсутствие центра принятия решений и ответственности, что ведет в том числе к невозможности предоставлять значимые скидки

Понятно, спасибо!

Верно пишете, Дорогие Читатели!

 

Отвечаем по порядку заданных вопросов:

1. Участники Фонда в основной своей массе - очень консервативны. Вот почему Фонд старается максимально избегать рисков, которые сопровождают и являются неотъемлемой частью любого строительства, особенно, в условиях экономической неопределенности строительной отрасли.

Покупка именно дешевых проектов на данном этапе развития рынка, по мнению Фонда, влечет большие риски для инвестора. Это связано и с рисками недостроя, и с отсутствием на выходе из проекта внятного покупателя. Денег у бедного (или беднеющего) населения становится все меньше, у обеспеченных людей - все больше (или, как минимум, не убавляется). Вот почему во многих премиальных проектах с ценой 500 000-900 000 руб./кв.м. проекты на 30%-40% раскупаются еще даже до получения всей разрешительной документации и официальных продаж по ДДУ.

Картина по новым Участникам Фонда такова, что если в 2013-2014 году в Фонд записывались люди, готовые инвестировать в приобретение минимально хотя бы 6-10 млн. рублей, то сейчас это люди в среднем с 30-50 млн.руб. либо 2-3 млн. руб. "Богатые богатеют, бедные беднеют" - известная формула. Последним Фонд, разумеется, не отказывает в записи (категория I - информирование), однако, чем-то серьезно помочь на практике тем, у кого 2-3 млн. руб. довольно трудно. Ловушек для покупателей со сверхмалыми бюджетами на рынке расставлено довольно много. Зачастую, это последние деньги, и это уже не инвестиции. Платежеспособного населения, готового покупать или инвестировать в "банальные" шаблонные объекты недвижимости в Москве, становится все меньше.

Платежеспособное население предпочитает покупать инвестировать в уникальные объекты, которые дешевыми быть не могут по определению.

Другая часть платежеспособного населения предпочитает менее рисковые и более доходные финансовые инструменты: банковские депозиты, структурные ноты, зарубежные (не российские) страховые программы долевого страхования жизни (вид инвестиционного страхования жизни).

2. Рынок недвижимости Москвы, по наблюдениям Фонда, в данный момент сужается до размеров ЦАО, ЗАО, части СЗАО и части ЮЗАО.

3. Касательно будущего рынка новостроек, в связи началом работы по схемам проектного финансирования в 2019 г., по мнению Фонда, об этом нет представления сейчас ни у кого. Застройщики, банки, покупатели, инвесторы, регуляторы, законодатель - не имеют понимания ни их персональной картины, ни общей картины в целом. Допускаем, что будут внесены изменения и дополнения. Также большая часть имеющихся на рынке новостроек попадают в "переходный период", когда продажи ведутся по-старому. Имеющиеся объемы позволяют оценить длительность такого периода: 3 года минимум.

Видение Фонда - отталкиваться от свершившихся фактов, адаптироваться к изменениям в ситуации и никуда не торопиться с точки зрения вложения денежных средств.

4. Покупать или продавать квартиры? Покупать только если очень нужно для жизни, либо объект является шедевром искусства и в нем что-то еще осталось по приемлемой (с инвестиционной точки зрения) цене. Избегать покупки "ширпотреба" в инвестиционных целях. Избегать покупки локаций современных московских "гетто" либо локаций, где освоение территорий имеет потенциал на десятилетия.

Продавать квартиры целесообразно в том случае, если Вы четко представляете, во что Вы вложите вырученные деньги, а также если четко убеждены в том, что вырученные от продажи и вложенные в покупку другой недвижимости (в том числе не в РФ, а, например, в Княжестве Андорра, с целью проживания и получения ВНЖ) деньги дадут бОльший прирост либо качественно изменят Вашу жизнь и благополучие Ваших близких.

Спасибо большое за ответ. Только проснулась после новогодних праздников.
Я почему то наоборот по привычке думала, что даже если есть 30-40 млн, то лучше раскидать это в недорогое по 5 млн. Но ваши мысли выглядят очень здраво по текущему рынку... Эх, нужно было все таки в "Дом Серебрянный Бор" залезть 1.5 года назад. Там, судя по вашей логике, есть преимущество видовое. Будем думать с мужем и смотреть, что фонд рекомендует.
Хоть честно говоря и никак не хватает времени к вам записаться...

Слушайте, а что за тема с недвижимостью в княжестве Андорра?

Metropolitan, можно чуть раскрыть тему? Спасибо.

С точки зрения ВНЖ, или гражданства думал про недвижимость в Италии, Испании, Кипре. Но там инвест привлекательности никакой уже нет. Т.е. актив будет в минус. Про Андору очень любопытно.

Слушайте, а что за тема с недвижимостью в княжестве Андорра?

Metropolitan, можно чуть раскрыть тему? Спасибо.

С точки зрения ВНЖ, или гражданства думал про недвижимость в Италии, Испании, Кипре. Но там инвест привлекательности никакой уже нет. Т.е. актив будет в минус. Про Андору очень любопытно.

 
Часть информации приведена в посте #246 ранее (см. здесь).

Сам факт покупки недвижимости в странах ЕС не является основанием получения Вами ВНЖ. Есть и исключения, например, программа "золотая виза" в Греции за покупку недвижимости за 250 000 евро.

Покупка недвижимости на сумму 350 000 евро дает право на получение ВНЖ для всей семьи в Андорре.

Фонд оказывает услуги по получению ВНЖ в ряде государств, в том числе в Княжестве Андорра (активное и пассивное резидентство). Привлекательность ВНЖ в этой юрисдикции в том, что получение ВНЖ не требует больших инвестиций (как, например, на Кипре или на Мальте). Достаточно иметь 350 000 евро, на которые можно приобрести вполне приличную недвижимость в Андорре (либо вложить эти средства в государственные ценные бумаги). Помимо этого, претендент на ВНЖ в обеспечение своей платежеспособности должен перевести на депозит финансового регулятора (выполняет функции Центрального банка княжества, в том числе регулирование и надзор) - Andorran Financial Authority - 50 000 евро за себя и еще 10 000 евро за каждого иждивенца.

ВНЖ в Андорре предоставляет возможность посещать Испанию и Францию без ограничений, а также получить длительную шенгенскую визу для свободного посещения и иных стран-участниц Шенгенского соглашения.

До Барселоны (Испания) - 200 км. Можно добраться за 3 часа (на автобусе) либо за 2 часа на автомобиле.

До Мадрида (Испания) - 609 км. Можно добраться примерно за 7 часов. 

До Бордо (Франция) - 426 км. Добраться до Бордо можно примерно за 6 часов.

Планировщик маршрутов здесь.

10-тилетний ВНЖ позволяет получать визы в США, Канаду, Австралию, Новую Зеландию по упрощенной схеме и в сокращенные сроки.

Ведутся продажи апартаментов The Book в известном советстком «доме-книжке» по адресу: Москва, ЦАО, район Арбат, ул. Новый Арбат, 15. Девелопер проекта реконструкции - Capital Group.
Апартаменты с отделкой «под ключ» и бытовой техникой.
Заселение жильцов – осень-зима 2019 г.
В наличии есть апартаменты с высотой потолка - 3,8 м (этажи - 12,13, 26).
Во вложении - поэтажные планы и описание отделки.
Апартаменты можно посетить и посмотреть.
В здании уже работают:
Гостиница Pentahotel (этажи 2-11);
Апартаменты для временного проживания Intermark Residence (этажи 14-18).
Апартаменты The Book занимают этажи: 12, 13, 19-26.
Более подробная информация в статье здесь.
Для Участников Фонда Девелопер готов предоставить специальные условия и цену.
По данному объекту точного ориентира по минимальной цене Девелопер не дает. Однако по практике понимает, что цены для Участников Фонда должны быть ниже минимального. Фонд проведет переговоры в интересах каждого заинтересованного в приобретении Участника. Для этого просим направить в письме пожелания к площади, этажу, схеме оплаты и т.д.

The Book  - поэтажные планы (см. вложение).

Начинаются закрытые продажи апартаментов в гостинично-деловом комплексе по адресу: Москва, ЗАО, Дорогомиловский район, ул. Поклонная, вл. 9.
489 апартаментов гостиничного типа.
288 машиномест.
Все апартаменты имеют премиальную отделку.
Срок окончания строительства: 1 кв. 2022 г.
Типы апартаментов:
1. Gold. Площадь: 49-177 кв.м.;
2. Platinum. Площадь: 179-482 кв.м.

Ориентир цены доведен Участникам Фонда в закрытой рассылке.
Рендеры и более подробная информация в настоящее время находятся на стадии подготовки.
Часть рендеров - во вложении.
Для Участников Фонда Metropolitan Property Девелопер готов предоставить специальные условия и цену.
Фонд проведет переговоры в интересах каждого заинтересованного в приобретении Участника. Для этого просим направить в письме пожелания к площади, этажу, схеме оплаты и т.д.

Ведутся продажи в БЦ STONE (класс А), деловой кластер «Белорусский». Адрес: г. Москва, 1-я ул. Ямского Поля, вл. 30.
Важная информация о БЦ STONE:
- престижный деловой кластер «Белорусский» и новая территория с современными комплексами квартир и апартаментов бизнес и премиум-класса:
   а) Soho+Noho (девелопер – Wainbridge);
   б) I’m Тверская (проект, Застройщик – ПСН, возможно, будет иной Застройщик);
   в) Правда (проект, Застройщик – ПСН, возможно, будет иной Застройщик).
- пешая доступность от метро (Белорусская, Савёловская, Менделеевская, Новослободская и Большой Кольцевой Линии), удобный выезд с ТТК;
- уникальный дизайн лобби и современные технологии, полностью отвечающие классификации класса А;
- 2-х уровневый подземный паркинг с зарядками для электромобилей;
- благоустроенные зеленые террасы площадью 1 000 кв.м. для отдыха сотрудников БЦ + 2 этажа инфраструктуры;
- готовность проекта -  2 кв. 2022 г.

Характеристики трафика:
- вокруг БЦ STONE выстраивается совершенно новый квартал с современной архитектурой, где будут реализованы не только комплексы апартаментов, но и культурные центры (см. здесь);
- БЦ STONE рассчитан на 2800 человек + новые жилые комплексы рассчитаны минимум на 2 500 человек;
- рядом с БЦ STONE расположен единственный переход через железную дорогу, что обеспечивает дополнительный гарантированный трафик из соседнего района. Реконструкция моста будет в следующем году (информация здесь);
- в пешей доступности 4 станции метро: Белорусская, Савёловская, Менделеевская и Новослободская. Также открылась большая кольцевая линия (БКЛ), о пассажирском потоке можно посмотреть здесь.
Материалы – во вложении.
Анализ наиболее бюджетных предложений приведен ниже.
I. Street retail. Характеристики помещений (7 из 15 лотов проданы к 10.04.2019):
- высота потолка до 8 метров (в зависимости от лота) позволяет увеличить полезную площадь за счет возведения антресоли;
- есть лоты под ресторан, где сделана отдельная вытяжка на крышу БЦ и будет отдельная зона погрузки-разгрузки;
- панорамное остекление от пола до потолка;
- место под рекламную вывеску;
- наличие отдельной «мокрой» точки.
В бюджете ок. 30 млн. руб. осталось в наличии только 2 помещения площадью 85 кв.м. (высота потолка 7 м), и 96 кв.м. (высота потока 7 м). При необходимости можно объединить эти помещения. Каждое помещение оборудовано индивидуальной «мокрой» точкой.
Во вложении приведены:
- цены;
- расчет окупаемости;
- доходность от роста стоимости к 2022 г.;
- доходность от сдачи помещения в аренду.
Рекомендованы приоритетные направления использования (с учетом возможности возведения антресоли, увеличивающей полезную площадь дополнительно на 70%):
- клиентский офис банка, инвестиционной компании, юридической компании, адвокатского бюро;
- фитнес, crossfit, йога и т.п.;
- бизнес-клуб (например), коворкинг (например);
- студия архитектуры, студия дизайна;
- ателье, шоу-рум одежды, салон красоты, имидж-студия.

II.Офисы:
Предлагаются «в нарезку» только 3, 4, 5 этажи (6, 7, 8 этажи проданы). Минимальная площадь покупки - 1/4 этажа. Минимальная площадь – 210 кв.м. Минимальный бюджет – 47 млн. руб. Каждый лот имеет индивидуальный санузел.
Высота потолка – 3,65 м. Высота окон – 2,7 м.
 

Застройщик поддержит вариант, когда несколько Участников Фонда покупают единовременно минимальный лот (Street retail либо офис) и делят его. В этом случае важно понимать, что единый санузел лота должен будет использоваться в общих целях.
Продажа помещений Street retail и офисов осуществляется только юридическому лицу по инвестиционному договору. При необходимости Фонд структурирует сделку, откроет либо предоставит готовое юридическое лицо с действующим расчетным счетом в государственном банке и комплектом отчетности, принятой ФНС и иными органами государственной власти.
Инвестиционным договором предусмотрено одностороннее расторжение инвестором/покупателем в случае нарушения со стороны застройщика, а также полный возврат денежных средств и уплата неустойки.
Предусмотрена опция рассрочки оплаты:
а) первоначальный взнос в размере 10% при подписании договора;
б) 90% оплачиваются до конца 2019 года.
Учитывая отсутствие девелоперской активности в офисном направлении после 2014 года, ввода всего 175 000 кв.м. офисов класса «А» в 2018 году, в настоящее время самый благоприятный период для приобретения помещения в БЦ класса А (с учетом ограниченности площадей делового кластера «Белорусский»). Доля свободного предложения снизилась за год с 15,8% до 12,5%. В перспективе до 2021 – 2022 гг. ожидается продолжение снижения уровня вакантности до 5% в целом по рынку, что повышает доходность.
В интересах заинтересованных Участников Фонд проведет второй раунд переговоров с Застройщиком для минимизации цены приобретения и получения выгодных условий (в т.ч. рассрочки).

Презентация street retail в БЦ STONE по состоянию на 11.04.2019 – во вложении.

Презентация офисов в БЦ STONE по состоянию на 11.04.2019 – во вложении.

Застройщик ЖК «Композиция №24» (Москва, ЮАО, Даниловский район, ул. Хавская, д.24) предоставил прайс-лист на квартиры (включая пул квартир, не находящихся в розничной продаже) со специальными ценами для Участников Фонда.
Официальный сайт ЖК «Композиция №24»: http://www.k24moscow.ru.
ЖК «Композиция №24» – это триптих из 3-х дизайнерских восьмиэтажных жилых дома (всего 74 квартиры) с подземным паркингом, собственным тренажерным залом и детской игровой комнатой.
Архитектурный проект создан известным Архитектурным Бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры». В основе архитектурного замысла — переосмысление русского авангарда, подчеркнутая буржуазность и современность эстетики. Архитектура дерзкая, амбициозная, современная и статусная.
Ввод объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2020 г.
Передача квартир – до 30 ноября 2021 года.
Общее кол-во квартир – 74 шт.
Квартиры без отделки.
Высота потолков от 3,4 м до 5,15 м:
1. Для квартир с патио на 1 этаже – 5,15 м;
2. Квартиры с видом на ул. Хавская – 3,7 м;
3. Остальные квартиры: 2-7 этажи – 3,4 м, 8 этаж – 3,8 м.

Девелопер и технический заказчик проекта – UDevelopment (ООО «Аспект») – компания из Екатеринбурга, профессиональная Служба Технического заказчика, осуществляющая управление проектами в сфере девелопмента. В портфеле проектов компании как жилая, так и коммерческая недвижимость в Екатеринбурге общей площадью более 350 000 м. UDevelopment реализовала знаковые для Екатеринбурга проекты: высотный жилой комплекс бизнес-класса «Антарес» и комплекс особняков «Избранные».
Застройщик – ООО «Хавская-24» (ОГРН 5147746204128, ИНН 7725844798). Размер уставного капитала – 139,9 млн. руб. Строительство объекта осуществляет на основании разрешения на строительство от 04.03.2019 № 77-126000-018140-2019.
Реализацию осуществляет правообладатель – управляющая компания – ООО «ВЕЛЕС ТРАСТ» (см. информацию здесь).
ООО «ВЕЛЕС ТРАСТ» осуществляет доверительное управление (Д. У.), Комбинированным Закрытым Паевым Инвестиционным Фондом «ЮД1» на основании Лицензии № 21-000-1-00842 от 20.12.2011 г., выданной ФСФР России и Правил доверительного управления Комбинированным Закрытым Паевым Инвестиционным Фондом «ЮД1», зарегистрированных Центральным Банком Российской Федерации от 22.11.2017 года в реестре за № 3422.
Строящиеся квартиры в полном объеме (100% полезных площадей) приобретены ООО «ВЕЛЕС ТРАСТ» по Договору купли-продажи будущей недвижимой вещи № ЮД1-1-030419 от 03.04.2019 г. и включены в состав имущества Комбинированного ЗПИФ «ЮД1».
Важно:
Банк России осуществляет государственный контроль за деятельностью Управляющей компании. Управляющая компания (ООО «ВЕЛЕС ТРАСТ») ежемесячно направляет в Банк России отчетность по ЗПИФ, включающую состав имущества, входящего в ЗПИФ. Кроме того, контролирующие функции осуществляет и специализированный депозитарий (Депозитарий Росбанка), который по каждой сделке выдает отдельное согласие. Без указанного согласия Управляющая компания не вправе заключать сделки и распоряжаться имуществом, входящим в состав активов ЗПИФ. При этом до выдачи согласия специализированный депозитарий, как независимый контролирующий орган, также проверяет юридическую чистоту сделки.
Процесс покупки:
ООО «ВЕЛЕС ТРАСТ» Д.У. ЗПИФ «ЮД1» реализует квартиры только юридическим лицам посредством заключения Договора купли-продажи будущей вещи. В новых реалиях рынка это наиболее распространенная практика.
Для тех Участников, кто не владеет собственным юридическим лицом, Фонд создает юридическое лицо «под ключ».
При необходимости Фонд структурирует сделку, откроет либо предоставит готовое юридическое лицо с действующим расчетным счетом в государственном банке и комплектом отчетности, принятой ФНС и иными органами государственной власти.
После получения прав собственности юридическое лицо имеет возможность передать права собственности физическому лицу. Фонд окажет содействие в передаче прав собственности от юридического лица физическому лицу и (при необходимости) дальнейшей ликвидации юридического лица. Поскольку такая практика на рынке инвестирования в недвижимость только обретает свое становление, то открытое (действующее) юридическое лицо в будущем может применяться многократно для приобретения квартир, офисов и пр. в других проектах, а также может использоваться для иных деловых целей инвестора.
Фонд обсудит дополнительные коммерческие условия индивидуально для заинтересованных Участников Фонда.

Застройщик ЖК «Композиция №24» сообщает о повышении цен на 3% 20.05.2019.
Фонд Metropolitan Property подает Застройщику консолидированную информацию для бронирования квартир за Участниками Фонда 17.05.2019.
Бронирование позволяет:
а) зафиксировать цену до повышения;
б) продолжить дальнейший диалог по индивидуальным условиям.
Застройщик вполне нормально относится к тому, что после бронирования Фонду потребуется некоторое время для открытия (передачи) юридических лиц Участникам Фонда, не имеющим собственного юридического лица. Это позволяет получить дополнительное преимущество (дополнительную отсрочку) во времени осуществления платежей Застройщику.